Crédito à Habitação (1º Parte)

Euribor – Particularidades – Opções a ponderar – Medidas a tomar

Artigo de autoria
Paulo Ferreira

Licenciado em Matemática Aplicada e com pós-graduação em Atuariado e Gestão de Riscos Financeiros. Vem falar-nos sobre Literacia Financeira, numa parceira estabelecida com o Jornal de Proença.

Estimado Leitor,

No seguimento das publicações anteriores, vamos continuar a nossa “travessia” pelo mundo da Literacia Financeira.

Conforme anunciado, vamos agora debruçar-nos sobre os créditos bancários, dando particular atenção ao Crédito à Habitação, suas características e especificidades, sempre com o objetivo de transmitir uma visão prática e pedagógica sobre os tópicos em análise. Dada a abrangência desta temática, a mesma será repartida em dois artigos.

Mas antes de entrar nesse tema principal, vamos efetuar um enquadramento inicial, indicando situações em que o crédito é um recurso necessário e desejável para dar resposta às nossas necessidades e outras em que o devemos recusar ou evitar. Assim sendo, destacamos os quatro cenários seguintes:

1. Crédito ao consumo (para suportar despesas correntes, férias, bens supérfluos, …):  Devemos evitar este tipo de créditos. Crédito não é rendimento (é custo) e temos de ter em consideração o seguinte princípio (“despesas correntes devem ser suportadas por receitas correntes “).
2. Crédito como recurso estratégico para determinados projetos ou objetivos (tais como formação, pequeno negócio, …):   Trata-se de uma situação aceitável, e muitas vezes necessária, se a perspetiva for um investimento, que se possa traduzir numa mais-valia futura. Contudo, será importante uma análise sobre os encargos assumidos, impacto na taxa de esforço e, se possível, estudo de viabilidade futura do projeto.
3. Crédito para suportar despesas inesperadas (obras urgentes, acidente, doença, cirurgia, …):   O primeiro recurso a utilizar para estes fins deverá ser o Fundo de Emergência. Contudo, caso ainda não tenha sido constituído, ou seja insuficiente, o recurso ao crédito afigura-se aceitável. Será importante uma avaliação dos encargos assumidos e taxa de esforço daí resultante.
4. Crédito à habitação:   Solução inevitável para muitas famílias. A maioria não consegue liquidar o imóvel a pronto e este tipo de crédito revela-se adequado.

Após esta reflexão inicial, que esperamos tenha sido útil, vamos então entrar em maior detalhe no tema do Crédito à Habitação. Assim, e como cremos ser do conhecimento geral, um dos tópicos mais relevantes neste âmbito é a taxa EURIBOR.

De que se trata?  –  Tipos de taxas Euribor aplicáveis?  –  Impactos práticos da atualização da Euribor nos Créditos à Habitação?  –  Enquadramento histórico e efeitos colaterais? …

Entre outros aspetos igualmente importantes neste contexto, é o que vamos abordar de seguida, de forma detalhada, mas simultaneamente simples e prática. Pelo menos será essa a intenção …

Euribor:   Afinal o que é?

Euribor significa Euro Interbank Offered Rate. Estamos a falar da taxa de juro de referência do mercado interbancário europeu. No fundo, e de uma forma simples, é o preço (taxa de juro) a que os bancos europeus emprestam dinheiro entre si.

Como teremos oportunidade de analisar mais em detalhe, embora não seja definida pelo Banco Central Europeu (BCE), qualquer alteração nos juros que este cobre aos bancos comerciais europeus (para lhes emprestar dinheiro) acaba por ter natural impacto nas taxas Euribor.

Estas taxas de juro Euribor têm um impacto significativo nos sistemas de taxas de juro variável aplicados no âmbito do Crédito à Habitação.

Euribor:    Que tipos de taxas de juro existem?

 Existem 5 taxas de juro Euribor:

–     Uma semana    /    1 mês    /     3 meses    /   6 meses   /    12 meses

Estas taxas de juro são definidas diariamente pela Federação Europeia de Bancos. As taxas de juro Euribor a 3, 6 e 12 meses são as mais utilizadas nos sistemas de taxas de juro variáveis vigentes no Crédito à Habitação.

Euribor:    Breve enquadramento histórico e impactos colaterais

Em setembro de 2008 as taxas Euribor atingiram os seus máximos históricos com valores a rondar os 5,5%. Foi uma época muito conturbada com graves problemas de sobre-endividamento e com a crise económica relacionada, de que todos nos lembramos, e que se arrastou até ao início da década de 2010.

Desde essa altura, as taxas Euribor tiveram um trajeto descendente que chegou a “patamares negativos” em 2016. Essa situação foi muito influenciada pela política monetária do Banco Central Europeu (BCE), que na sequência da crise de 2008, chegou a cobrar aos Bancos taxas de juro negativas, para que estes pudessem fomentar empréstimos a taxas de juros reduzidas, e desse modo, contribuir para a dinamização da economia. Assim, desde 2016 e até 2022, as taxas Euribor mantiveram-se em “terreno negativo“.

Contudo nos últimos 4 anos (desde meados de 2022), e em parte significativa, devido ao descontrole da inflação (provocado por múltiplas situações, tais como, guerras, aumento do custo dos combustíveis, aumento do custo dos cereais, políticas e estratégias menos eficientes, …), temos assistido de novo a uma trajetória diferente das taxas Euribor, que tornaram a entrar em “terreno positivo“, atingindo novamente patamares muito elevados, na ordem dos 4%, durante o 2º semestre de 2023.

Esta realidade muito influenciada pela política monetária do BCE, que subiu de forma significativa as taxas de juro, para tentar reduzir o consumo, e de alguma forma contribuir para a estabilização da inflação, teve um impacto muito relevante a nível de retração da economia e dos juros dos Crédito à Habitação, o que fez disparar as mensalidades (duplicando-as, ou mais, em muitas situações), com todo o impacto “dramático” que isso teve na vida das pessoas e das famílias.

Mais recentemente, desde o início de 2024, a situação começou a inverter-se novamente, mas de forma lenta e gradual, com a Euribor a estabilizar há algum tempo na ordem dos 2%, embora com oscilações temporárias, num e outro sentido. Devemos aguardar para ver a evolução. Certamente um cenário de taxas de juro negativas será difícil de voltar, mas taxas de juro mais acessíveis e, se possível, uma maior previsibilidade futura seria importante para todos.

Euribor:    Que impacto tem a atualização das taxas Euribor (3, 6 e 12 meses) nos Créditos à Habitação? Como funciona?

Como está implícito nas suas designações, as taxas de juro Euribor (3, 6 e 12 meses) provocam uma atualização das taxas de juro variáveis, aplicáveis no âmbito do Crédito à Habitação, a cada 3, 6 ou 12 meses.

Exemplos práticos (contrato de crédito à habitação celebrado em fevereiro 2023):

–     Euribor 3 meses:    Taxa de juro é atualizada em fevereiro, maio, agosto e novembro de cada ano.

–     Euribor 6 meses:    Taxa de juro é atualizada em fevereiro e agosto de cada ano.

 –    Euribor 12 meses:    Taxa de juro é apenas atualizada em fevereiro de cada ano.

A taxa de juro Euribor que se aplica em cada atualização, num sistema de taxas de juro variáveis (seja a 3, 6 ou 12 meses), corresponde à média diária relativa ao mês anterior à respetiva atualização.

Possíveis implicações nas mensalidades do Crédito à Habitação em caso de descida / subida significativa das taxas de juro Euribor:

–     Prazos mais curtos (ex. 3 meses):   Em caso de descida significativa da Euribor, pode beneficiar-se mais rapidamente desse impacto na mensalidade, mas no cenário inverso (subida significativa), fica-se menos “protegido”, já que no trimestre imediatamente seguinte, a prestação pode ser atualizada de forma “agressiva“.

–     Prazos mais longos (ex. 12 meses):   Em caso de descida significativa da Euribor, pode não beneficiar-se desse impacto com brevidade (a atualização seguinte só ocorre na data aniversaria do Crédito à Habitação), mas no cenário inverso (subida significativa), e pelo mesmo motivo, fica-se mais “protegido” de atualizações severas a curto prazo, já que até à data anual de renovação do contrato, o que pode durar muitos meses, a mensalidade manter-se-á estável.

Não existem cenários perfeitos, é uma questão de ponderar os prós e os contras, o que tem muito a ver com a situação pessoal e familiar de cada um.

Hoje ficaremos por aqui que o artigo já vai extenso. No próximo continuaremos no contexto do Crédito à Habitação, dando resposta a mais algumas questões, necessidades e preocupações dos nossos Leitores, designadamente:

–     Tipos de taxas de juro aplicáveis (fixa, variável, mista). Vantagens e desvantagens.

–     Recomendações para mitigar cenários de subida significativa de taxas de juro.

–     Conceitos a analisar no âmbito do processo de negociação do crédito (TAN, TAEG, MTIC, Taxa de Esforço) que podem facilitar a decisão.

–     Seguros associados ao crédito (vida, multirriscos) e recomendações práticas.

Boa análise e até breve …