Crédito à Habitação (2º parte)

Tipos de taxas – Conceitos aplicáveis – Seguros associados – Recomendações práticas

Artigo de autoria
Paulo Ferreira

Licenciado em Matemática Aplicada e com pós-graduação em Atuariado e Gestão de Riscos Financeiros. Vem falar-nos sobre Literacia Financeira, numa parceira estabelecida com o Jornal de Proença.

Estimado Leitor,

No artigo anterior iniciámos a abordagem aos créditos bancários, com destaque para o Crédito à Habitação. Em primeiro lugar, refletimos sobre a conveniência do recurso ao crédito, referimos situações em que o crédito é inevitável, outras em que pode ser um recurso estratégico importante, na ótica de projetos a médio / longo prazo, e as restantes onde a utilização dos empréstimos deve ser evitada, pelo impacto negativo que pode ter nas nossas finanças e na nossa vida em geral.

Depois, entrando na temática principal, começámos por dar destaque à taxa Euribor, pelo papel decisivo que assume no âmbito dos créditos. Analisámos o que significa, que tipos de taxas Euribor existem, o seu impacto nas prestações do Crédito à Habitação, …, efetuando também um enquadramento sobre a sua evolução histórica nas últimas duas décadas, dada a sua influência neste domínio do crédito, na economia e sociedade em geral.

Nesta publicação terminaremos esta matéria, dando resposta às seguintes questões:

– Tipos de taxas de juro aplicáveis (fixa, variável e mista). Vantagens e desvantagens.

– Recomendações para mitigar cenários de subida significativa de taxas de juro.

– Conceitos a analisar no processo de negociação do crédito (TAN, TAEG e Taxa de Esforço) e o apoio que podem prestar nas decisões.

– Seguros associados ao crédito (Vida, Multirriscos) e recomendações práticas.

Vamos então entrar no detalhe destes tópicos:

Tipos de taxas de juro aplicáveis – Vantagens e desvantagens

Os vários tipos de taxas de juro aplicáveis no âmbito do Crédito à Habitação são os seguintes:

a) Taxa Fixa

Vantagens: Certeza sobre a prestação mensal a liquidar, no período em que esse sistema vigora, e também estabilidade e proteção futura, particularmente, em cenários de crise que provoquem aumentos significativos das taxas Euribor, como temos vivido nos últimos anos.

Desvantagens: Taxa geralmente mais elevada que as taxas de juro variáveis em contextos de taxas de juro de mercados mais reduzidas.

b) Taxa variável

É normal aplicar-se uma das taxas de juro Euribor (3, 6 ou 12 meses). A taxa de juro liquidada pelo Cliente geralmente corresponde a Euribor + Spread (corresponde ao lucro do banco).

Sobre o spread, a seguir prestamos algumas indicações práticas, que consideramos úteis:

– Num cenário de taxas de juro muito reduzidas (em particular negativas, como tivemos entre 2016 e 2022), era normal existirem spreads elevados entre 1% e 1,5%. Apesar de muito elevados, a taxa de juro global ficava ainda reduzida, o que provocava mensalidades acessíveis, facilitando a “vida” aos Bancos na negociação, aplicação desses spreads e rentabilização dos negócios. É importante estar atento e ter uma postura pró-ativa.

Caso esses níveis de spread continuassem a ser aplicados no contexto atual (taxas Euribor elevadas), as prestações dos empréstimos à habitação ainda se tornariam mais críticas.

– Num cenário de taxas de juro Euribor elevadas, como temos tido desde 2022 (embora com algumas oscilações), os spreads negociados mais recentemente, quer em novos contratos quer na renegociação dos existentes, variam geralmente entre 0,5% e 0,7%. Mesmo assim, a negociação ativa de um spread competitivo revela-se fundamental para a obtenção de uma mensalidade mais justa e equilibrada.

Vantagens: Taxas de juro reduzidas em cenários de estabilidade financeira, como tivemos entre 2016 e 2022, com a Euribor a situar-se em “patamares negativos“.

Desvantagens: Forte instabilidade e insegurança, em cenários de subida significativa de taxas de juro, como tem ocorrido desde 2022, para mais com uma crise em curso cujo desfecho é imprevisível (prestação pode tornar-se insustentável).

c) Taxa mista

Corresponde a um sistema de taxa de juro fixa durante um prazo determinado (ex. 2 / 4 anos) seguido de um sistema de taxa de juro variável a partir desse momento.

Pode ser uma alternativa a ponderar para quem adquire habitação nesta altura ou em momentos de instabilidade, subida significativa de taxas de juro Euribor ou vigência de taxas de juro elevadas. Garante alguma segurança, minimiza o risco e permite alguma margem temporal até que a situação estabilize em patamares mais equilibrados. Isto reforçando que não existem cenários perfeitos nem soluções mágicas e que o “futuro a Deus pertence“.

Possíveis medidas para mitigar cenários de subida significativa de taxas de juro

Como possíveis medidas para fazer face a contextos de subida elevada de taxas de juro, apontamos:

Fixar taxa de juro: Esta operação pode ser realizada através de renegociação com o banco atual ou transferência do crédito para outra entidade financeira.

Aplicar período de carência do capital: Desta forma, e durante um determinado período, apenas seriam liquidados juros, o que tornaria as prestações temporariamente mais “suaves”. Mas convém ter consciência que, após esse período, a mensalidade tornará a aumentar, pelo que deve ponderar-se devidamente o risco desta operação.

Aplicar diferimento de parte do capital: Com esta medida, a mensalidade fica mais reduzida, mas atenção, a última prestação no termo do empréstimo será bastante elevada, o que poderá exigir um esforço muito significativo nesse momento. Mais uma vez será importante ponderar o risco e os prós e contras desta eventual decisão.

Aumentar prazo do crédito: Tomando esta decisão, consegue-se tornar mais acessível o valor da prestação mensal. Contudo, deverão ter-se em consideração os limites de prazos definidos pelo Banco de Portugal em função das idades dos Clientes.

(Máx. 40 (idade < 30 anos) – Máx. 37 (idade 30 – 35) – Máx. 35 (idade a partir dos 35)

Conceitos a analisar no âmbito do processo de negociação do crédito (TAN, TAEG e Taxa de Esforço)

Para se concretizar uma negociação adequada, obtendo uma proposta equilibrada por parte do Banco, é importante conhecer os vários indicadores financeiros disponibilizados e conseguir interpretá-los da melhor forma. Assim, TAN, TAEG e Taxa de Esforço significam o seguinte:

TAN (Taxa anual nominal)

Corresponde ao custo anual “simples” (juro) do crédito, sem as despesas obrigatórias e contrapartidas financeiras adicionais exigidas pelos Bancos.

Nos sistemas de taxas de juro variável significa Euribor (3, 6 ou 12 meses) + Spread.

TAEG (Taxa anual efetiva global)

Trata-se do custo anual “total” que o crédito representa para o consumidor, com todas as despesas, produtos e contrapartidas financeiras contempladas (para além dos juros). Inclui:

– Juros, impostos, comissões, comissões manutenção contas, seguros obrigatórios para os pedidos de crédito, despesas associadas aos processos de crédito, …

No âmbito da análise e decisão sobre um processo de crédito, ao avaliar as diferentes propostas dos Bancos, deverão comparar-se ambos os indicadores (TAN e TAEG). Analisar somente as TAN, como por vezes se faz, pode ser muito redutor, devem analisar-se essencialmente as TAEG, que correspondem ao custo “total” do crédito e são, por isso, um indicador mais abrangente e consistente sobre os custos reais e totais do financiamento.

Taxa de Esforço

A taxa de esforço é a percentagem (%) do rendimento mensal líquido do agregado familiar utilizada para suportar prestações de crédito. Representa uma medida do risco assumido pelos bancos e da capacidade financeira das famílias.

No Crédito à Habitação (ou generalidade dos créditos) a taxa de esforço não deve ultrapassar 35%. Acima desse parâmetro, poderemos ter alguma “asfixia financeira” e a qualidade de vida familiar ficará claramente comprometida.

Seguros Vida Risco e Multirriscos (recomendações práticas)

a) Vida Risco

O seguro a celebrar deve respeitar as seguintes condições:

– Seguro sobre 2 cabeças (no caso de um casal), com capital a 100% para cada pessoa segura, para que o empréstimo fique totalmente liquidado, caso a fatalidade afete qualquer um dos membros do agregado familiar.

– Contratar a garantia de Invalidez Total e Permanente – ITP (“Incapacidade para trabalhar”) e não apenas Invalidez Absoluta e Definitiva – IAD (“Grande Invalidez”), com % ITP inferior ou igual a 60%.

b) Seguro Multirriscos

Os cuidados a ter na contratação deste seguro devem passar pela:

– análise detalhada das condições contratuais, limites máximos, franquias, …

– análise das garantias subscritas, que devem sempre incluir Incêndio e Fenómenos da Natureza (Inundações, Tempestades, Aluimentos de Terra, …).

– contratação da garantia de Fenómenos Sísmicos, habitualmente facultativa, cujo risco em algumas zonas do País é mais significativo (Lisboa, Setúbal, Algarve, Açores, costa alentejana, …).

– inclusão das componentes Edifício e Recheio (no recheio deve estimar-se bem o valor e discriminar bens de valor elevado).

E por fim, mas não menos importante, prestar atenção ao capital do edifício, que não se trata do valor comercial do imóvel, mas sim do valor de reconstrução. Existe um simulador da Associação Portuguesa de Seguradores que o pode ajudar a elaborar uma estimativa consistente desse valor.

Não se justifica ter um capital com valor muito superior a esse (ficará a pagar desnecessariamente um prémio muito superior). Ter um capital muito inferior ao valor de reconstrução é também incorreto porque em caso de sinistro, a Seguradora aplicará a regra proporcional, e apenas liquidará uma parte dos danos. E deve contratar a cláusula de indexação automática de capital (de acordo com o IPC), que permitirá manter de forma segura o capital atualizado.

Comentários finais

Antes de terminar, gostaríamos apenas de fornecer algumas “dicas” práticas, que devemos ponderar, quando temos um processo de crédito à habitação para analisar e decidir.

Taxa de juro Euribor (3, 6 ou 12 meses): No âmbito da análise e decisão, deverão ser ponderados os vários cenários em caso de subida / descida significativa da Euribor, e o impacto que isso provoca, em cada família, devido à oscilação das prestações.

Spread: Será importante ter como referência o intervalo (0,5% – 0,7%), independentemente de se tentar negociar um spread ainda mais reduzido para tornar a mensalidade mais acessível.

Taxa juro fixa (ou mista): Pode ser um cenário interessante a ponderar, no início do processo ou em eventual renegociação, principalmente, em contextos económicos muito instáveis, como o que vivemos na atualidade.

TAN vs TAEG: Devemos analisar sempre os 2 indicadores, mas essencialmente a TAEG, pela sua maior abrangência e consistência, face ao custo total do financiamento (incluindo os juros do crédito bem como todos os restantes custos associados).

Seguros Vida Risco e Multirriscos Habitação: Deve ponderar-se a realização fora do universo bancário, que poderá ser mais favorável. Mesmo que o spread suba ligeiramente, ou que tenha de se prestar outro tipo de contrapartida, poderá compensar. É uma questão de fazer contas.

No essencial, eram estas as mensagens que pretendíamos prestar, e hoje ficaremos por aqui. Esperamos que estas simples recomendações possam ser úteis para quem tem este tema em mãos ou pensa ter nos próximos tempos.

Nos artigos anteriores falámos de atitudes e comportamentos a praticar ou evitar para termos umas finanças saudáveis, abordámos o tema dos créditos e discutimos também como gerir de forma adequada o nosso orçamento familiar, o que poderá gerar algumas poupanças, que depois deverão ser investidas com critério e rigor. É exatamente essa área das poupanças e investimentos que exploraremos, nas várias dimensões, ao longo das próximas publicações.

Boa análise e até breve …